Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wird von Mietern aufgrund des Wohnungsmangels bundesweit gefürchtet: sie gehört zu den wenigen Gründen, aus denen der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis kündigen kann. Die Diskussion über Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern dauert bereits Jahrzehnte an[1], wobei beide Seiten verständliche Argumente präsentieren. Zum einen verdient der Vermieter Schutz als Eigentümer der Mietsache, zum anderen ist nicht außer Acht zu lassen, welche grundlegende Bedeutung eine Wohnung im Leben des Mieters haben kann.
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 25. September 2025 (Az. VII ZR 289/23) die Rechte der Vermieter bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs gestärkt.[2]
Sachverhalt
Die Beklagte ist seit dem Jahr 2006 Mieterin einer Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses in Berlin. Der Kläger trat durch Eigentumserwerb an der Wohnung in das Mietverhältnis ein. Er selbst bewohnt die unmittelbar darüber liegende Wohnung, die ähnlich groß und geschnitten ist wie die von der Beklagten gemietete Wohnung. Über der Wohnung des Klägers befindet sich das bislang nicht ausgebaute Dachgeschoss des Hauses. Auch diese beiden Einheiten – die von ihm selbst bewohnte Wohnung und das Dachgeschoss – stehen im Eigentum des Klägers.
Der Kläger kündigte das Mietverhältnis am 01. November 2021 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung heißt es in dem Kündigungsschreiben, der Kläger beabsichtige, das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im vierten Obergeschoss zu verbinden. Die dafür erforderlichen Bauarbeiten sollten nach Freiwerden der von der Beklagten bewohnten Wohnung beginnen und würden mehrere Monate in Anspruch nehmen. Seine eigene Wohnung im vierten Obergeschoss stehe dem Kläger dann über diesen Zeitraum nicht mehr zur Verfügung, so dass er die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss zum Wohnen benötige. Nach Abschluss der Arbeiten wolle er nicht mehr in die Wohnung im vierten Obergeschoss zurückkehren, sondern diese verkaufen. In der Kündigung führte der Eigentümer somit Eigenbedarf als Kündigungsgrund an. Das Landgericht hatte die Kündigung mit der Begründung abgelehnt, dass es sich um eine sogenannte Verwertungskündigung handele (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), da der wirtschaftliche Gewinn im Vordergrund stehe.
Entscheidung des BGH
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und stellte klar:
- Der Wunsch des Vermieters, die mieterseitig genutzte Wohnung selbst zu nutzen, genügt auch dann dem Eigenbedarfsbegriff des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der Vermieter diesen Wunsch durch Umbau („Herbeiführung“) seiner eigenen Wohnung initiiert hat.
- Es kommt nicht darauf an, ob durch den Umzug/ die Lebensveränderung des Vermieters eine erhebliche Änderung der Lebensumstände vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob die Absicht der Eigennutzung ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar ist.
- Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse (z. B. späterer Verkauf der vergrößerten Wohnung) steht dem Eigenbedarf nicht zwingend entgegen, solange der Hauptzweck die Nutzung durch den Vermieter ist.
- Allein aufgrund der Nähe bzw. Ähnlichkeit der Wohnungen oder weil eine Verbindung mit einem Veräußerungsziel kombiniert ist, darf nicht automatisch auf eine Verwertungskündigung geschlossen werden. Vielmehr ist eine individuelle Prüfung im Einzelfall erforderlich.
- Der Begriff des „Benötigens“ im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt keine zwingende Notlage, sondern eher einen ernsthaften, nachvollziehbaren Eigennutzungswunsch.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs entwickelte sich historisch aus dem Spannungsfeld zwischen dem in Artikel 14 des Grundgesetzes garantierten Eigentumsschutz und dem sozialen Mieterschutz, der insbesondere seit den Wohnungsnotlagen des 20. Jahrhunderts gesetzgeberisch gestärkt wurde. Die heutige Ausgestaltung findet ihre zentrale rechtliche Grundlage in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der dem Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zuspricht, sofern er die vermieteten Räume für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Eigenbedarfstatbestand ist als eng auszulegender Ausnahmetatbestand konzipiert und unterliegt strengen materiell-rechtlichen sowie formell-rechtlichen Anforderungen.
Individuelle Voraussetzungen bestehen insbesondere in der ernsthaften, nachvollziehbaren und konkretisierten Nutzungsabsicht des Vermieters, die weder vorgeschoben noch willkürlich sein darf. Die Bedarfsperson muss dem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB normierten Personenkreis zuzuordnen sein, und die gewünschte Nutzung muss in einem angemessenen Verhältnis zu den vertraglich geschützten Besitzrechten des Mieters stehen. Ferner sind die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und des vertragsgetreuen Ausübens des Kündigungsrechts zu beachten; hierzu zählt insbesondere die Prüfung milderer Mittel, etwa das Angebot einer Alternativwohnung, soweit eine solche zur Verfügung steht. Die formelle Wirksamkeit der Kündigung erfordert schließlich eine schriftliche und hinreichend substantiierte Begründung, welche die konkrete Bedarfslage in einer den Mindestanforderungen der Rechtsprechung entsprechenden Weise darlegt.
Eigenbedarfsgründe
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs existieren tatsächlich mehr Gründe als eine Wohnungslosigkeit des Vermieters. Auch wenn dies den grundsätzlichen Fall darstellt, sind zahlreiche Alternativen Praxis. Beispielsweise sind abgesehen von der Person des Vermieters ebenso seine nahen Verwandten berücksichtigt, deren Bedarf der Wohnung ebenso bedeutend ist. Ein weiter entfernter Verwandter wie ein Cousin liefert hingegen keine Begründung des Eigenbedarfs, da dieser nicht mehr dem privilegierten Personenkreis des Vermieters zuzuordnen ist.[3]
Auch ein rein praktischer Vorteil des Vermieters mag eine Eigenbedarfskündigung begründen, so ist beispielsweise bereits die geringere Nähe zu einem neuen Job des Vermieters oder zur Schule des Kindes ausreichend, um hier von Eigenbedarf zu sprechen.[4] Auch veränderte Bedürfnisse des Vermieters wie beispielsweise eine Hochzeit, Schwangerschaft oder auch eine Scheidung, die in einem veränderten Bedarf resultieren, gründen eine Grundlage des Eigenbedarfs. Auf lange Zeit gesehen kann auch eine Barrierefreiheit der Immobilie oder eine Nutzung als Altersruhesitz berücksichtigt werden. So existieren tatsächlich mehr Eigenbedarfsgründe als eine Notlage des Vermieters, jedoch muss für jeden der Gründe eine gewisse Ernsthaftigkeit des Bedarfs vorliegen, um relevant zu sein.
Im Gegensatz dazu können auf der Seite des Mieters Gründe vorliegen, die sein Nutzungsrecht der Wohnung dem Bedarf des Vermieters überordnen. So entschied der Bundesgerichtshof beispielsweise, dass eine an Demenz erkrankte Seniorin das Recht hat, in ihrer seit Jahrzehnten bewohnten Wohnung zu bleiben. Innerhalb des Urteils ermahnt der BGH zudem, dass Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen stets den spezifischen Sachverhalt genau prüfen müssen, um eine abgewogene Entscheidung zu treffen.[5]
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Da die Eigenbedarfskündigung zu den wenigen Möglichkeiten eines Vermieters zählt, einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen, wird oft versucht, einen Eigenbedarf vorzutäuschen. In der Regel wird die Wohnung im Anschluss teurer weitervermietet oder das Mietobjekt neu gebaut. Grundsätzlich müssen Vermieter den Mietern gegenüber tatsächlich begründen, inwiefern ein Bedarf besteht, die Wohnung zu nutzen. Sollte ein Zweifel des Mieter entstehen, obliegt es ihm, den fehlenden Eigenbedarf zu beweisen.[6] Da nicht nur der Bedarf des Vermieters, sondern auch der seiner Familienangehörigen gilt, wird in der Realität oft ein Verwandter als Begründung des Eigenbedarfs benannt, der die Wohnung benötigen würde. Dies nachzuvollziehen und zu widerlegen, fällt dem Mieter schwerer. Sollte sich nach dem Bewohnerwechsel herausstellen, dass der vorgeschobene Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, so kann der Mieter grundsätzlich Schadensersatz sowie die Erstattung der Umzugskosten verlangen.[7] Des Weiteren kann seitens des Mieters ein Anspruch auf Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses bestehen, allerding ist dies selten Praxis, da die Wohnung in den meisten Fällen bereits weitervermietet wurde. Sollte der Eigenbedarf, der bei Kündigung des Mietverhältnisses tatsächlich besteht, bis zum Auszug des Mieters jedoch wegfallen, so obliegt es dem Vermieter, den Mieter darüber in Kenntnis zu setzen und die Kündigung für ungültig zu erklären. Sollte der Vermieter dies unterlassen, so stehen dem Mieter dieselben Ansprüche wie im Falle einer vorsätzlichen Täuschung zu.[8] Im selben Urteil stellte der BGH auch fest, dass der Kauf einer eigenen Immobilie nach einer fälschlichen Eigenbedarfskündigung keine Schadensersatzansprüche in Form der Maklerprovision gegenüber dem ehemaligen Vermieter begründet und zeigt somit auch die Grenzen auf, innerhalb derer ein Schadensersatzanspruch möglich ist.[9] Zusätzlich muss ein Vermieter bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages auf eine etwaige Absicht, das Mietobjekt in absehbarerer Zeit selbst nutzen zu wollen, hinweisen. Ansonsten würde beim Mieter ein fälschlicher Eindruck erweckt, dass das Mietverhältnis langfristiger sei, was diesen schützenswert macht. Sollte der Vermieter dann entscheiden, die Wohnung selbst beziehen zu wollen, so würde die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein.[10]
Die Eigenbedarfskündigung besitzt eine große Relevanz im deutschen Recht- für Mieter sowie Vermieter. Für beide Seiten bietet sie sowohl Möglichkeiten als auch Risiken, deren Abschätzung stets sorgsam vorgenommen werden sollte.
Die Kanzlei CIOBANU Rechtsanwälte bietet Ihnen – unabhängig, ob Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten oder aussprechen möchten – eine umfassende rechtliche Unterstützung, mit der Sie in ihrem individuellen Sachverhalt das bestmögliche Resultat erhalten.
[1] Berliner Zeitung: „Protest gegen Eigenbedarfskündigung (…)“, 24.03.2025; NDR: „(…) Wenn Mieter plötzlich raus müssen“, 03.10.202
[2] Berliner Mieterverein e.V.: „Pressemitteilung Nr. 42/25“, 02.10.2025
[3] BGH, 10.07.2024, Az.: VIII ZR 276/23; LTO: „Keine Eigenbedarfskündigung zugunsten des Cousins“, 12.07.2025
[4] BGH, 02.09.2020, Az.: VIII ZR 35/19
[5] BGH, 15.03.2017, Az.: VIII ZR 270/15; Spiegel-Online: „BGH mahnt genaue Prüfung (…) an“, 22.05.2025
[6] BGH, 18.05.2005, Az.: VIII ZR 368/03
[7] BGH, 08.04.2009, Az.: VIII ZR 231/07
[8] BGH, 09.12.2020, Az.: VIII ZR 238/18
[9] Legal Tribune Online: „Immobilienkauf gleicht Besitzverlust aus“, 10.12.2020
[10] BGH, 04.02.2025, Az.: VIII ZR 154/14
