Ablauf, Rechte und Pflichten
Die Übergabe einer Wohnung im Rahmen eines Mietverhältnisses wird häufig nur als Ein- oder Auszug des Mieters angesehen, sie trägt jedoch eine hohe rechtliche Bedeutung und kann mit diversen Pflichten verbunden sein. Die Einhaltung dieser, sowie die ordentliche Vorbereitung und Durchführung der Übergabe, kann zahlreichen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vorbeugen. Wie weit die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter tatsächlich gehen, wird zum einen durch einschlägige Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch durch die ständige Rechtsprechung diverser Gerichte konkretisiert, kann darüber hinaus aber immer auch von Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter abhängen.
Wohnungsübergaben finden grundsätzlich zum Beginn und zum Ende eines jeden Mietvertrages statt. Zu Beginn übergibt der Vermieter die Wohnung an den Mieter, daher wird auch von einer Einzugsübergabe gesprochen, die spätestens am ersten Tag des Mietbeginns stattfinden muss. Durch diese erfüllt der Vermieter eine seiner Hauptpflichten aus dem Mietvertrag, die Gebrauchsgewährung der Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 des BGB. Des Weiteren ist der Vermieter dieser Vorschrift zufolge verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen während der Mietdauer auch aufrechtzuerhalten. Der konkrete Zustand einer Wohnung wird im Mietvertrag vereinbart und bezieht sich unter anderem auf die Größe, die Ausstattung und Möblierung sowie den Renovierungsstandard. Da der Vermieter bei der Einzugsübergabe seinen eigenen Besitz an der Wohnung – also die tatsächliche Sachherrschaft – aufgibt, ist er zudem verpflichtet, dem Mieter alle vorhandenen Schlüssel auszuhändigen.[1] In diesem Kontext wird die Wohnungsübergabe auch häufig als Schlüsselübergabe bezeichnet, da die Übergabe des Schlüssels symbolisch für den (vorübergehenden) Abtritt des Besitzes an den Mieter steht, weil eine Wohnung als immobile Sache nicht übergeben werden kann.[2]
Bei Auszug des Mieters findet erneut eine Wohnungsübergabe statt, die Auszugsübergabe. Ebenso wie der Vermieter eine Pflicht zur Besitzübergabe an der Wohnung trägt, ist der Mieter nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, den Besitz der Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Erneut findet eine Schlüsselübergabe statt, bei der der Mieter nun alle verfügbaren Schlüssel dem Vermieter zurückgeben muss.
Zustand der Wohnung bei Übergabe
Beide Übergaben der Wohnung dienen nicht nur dem Besitzwechsel, sondern auch der Kontrolle der Mietsache, sowohl durch den Mieter als auch den Vermieter. Für den Zustand einer Wohnung gibt es keine genauen gesetzlichen Richtlinien, abgesehen davon, dass die Wohnung in einem Zustand sein muss, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht (535 Abs. 1, S. 1 BGB). Sollte im Mietvertrag kein expliziter Zustand der Wohnung vereinbart worden sein, sind alle Mängel, die die Nutzung nicht beeinträchtigen, vom Mieter zu akzeptieren. [3] Dazu zählen unter anderem Flecken auf dem Teppichboden, zersprungene Wandfliesen oder Risse im Laminat.
Grundsätzlich gilt für jede Übergabe einer Wohnung nur, dass sie „besenrein“ sein sollte. Hierzu zählt das Ausräumen der Wohnung und das Fegen oder Saugen der Fußböden. Sollte der Mieter jedoch länger nicht gereinigt haben, so ist er verpflichtet, das Badezimmer und die Küche in einen hygienischen und gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Zudem müssen Spinnenweben und starke Staubablagerungen entfernt sowie verschmutze Fenster gereinigt werden.[4]
Schäden oder vertragsgemäße Abnutzung?
Die meisten Streitigkeiten – vor allem in Folge der Auszugsübergabe – entstehen durch die Einordnung von Abnutzungen und Schäden der Mietsache und die damit verbundene Frage, ob der Mieter oder Vermieter für diese einzustehen hat. Grundsätzlich lassen sich alle substanziellen Veränderungen der Wohnung in zwei Kategorien einordnen: Abnutzungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die der Mieter gemäß § 538 nicht zu vertreten hat[5] und Schäden, die dieses Maß übersteigen. Für diese haftet der Mieter, insofern er diese schuldhaft verursacht hat. Schäden, die auf bauliche Mängel oder technische Defekte zurückzuführen sind, begründen eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters[6], da dieser gemäß § 535 Abs. 1 BGB für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen hat.
Die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäße Nutzung kann beispielsweise sein:
- Oberflächliche Kratzer und Kerben im Parkett (AG Frankfurt a. M., Az. 33 C 710/14)
- Bohr- und Dübellöcher, solange die Anzahl verhältnismäßig ist (LG Köln, Az. IS 130/99)
- Verhältnismäßiges Rauchen in der Wohnung (AG Magdeburg, Az. 17 C 3320/09)
- Kratzer durch erlaubte Hundehaltung (AG Koblenz, AZ: 162 C 939/13)
- Flecken auf Teppichboden (AG Wiesbaden, Az. 93 C 2206/18)
Es ist jedoch zu beachten, dass die konkrete Abnutzung stets als Einzelfall betrachtet werden muss und keine klaren Vorgaben bestehen. Nur unter Betrachtung der Mietdauer, der Intensität und dem Ausmaß der Abnutzung kann entschieden werden, ob der Schaden im konkreten Fall dem Mieter zu Last gelegt werden kann. Die Beweislast für das Übersteigen der vertragsgemäßen Abnutzung trägt jedoch der Vermieter.[7]
Übergabeprotokoll
Das wichtigste Beweismittel bezüglich des Zustands einer Wohnung bei Ein- und Auszug ist das Übergabeprotokoll. Es dient dazu, den Zustand der Wohnung zum Ein- und Auszug schriftlich festzuhalten und schafft Klarheit für Mieter und Vermieter. Beim Einzug wird unter anderem der Zustand von Wänden, Decken, Böden, Türen, Fenstern sowie sanitären Anlagen genau beschrieben und vorhandene Mängel wie Kratzer, Flecken oder Schäden werden festgehalten. Auch Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel werden dokumentiert. Das Übergabeprotokoll ist nach bilateraler Unterschrift grundsätzlich rechtlich bindend,[8] der konkrete Umfang der Beweislast ist jedoch streitig. Wie bereits dargestellt wird das Übergabeprotokoll häufig als rechtsverbindliche Einigung über den Zustand der Mietsache gesehen, wie es das Landgericht Essen (Urteil vom 12.12.2024, Az. 10 S 147/23) bestätigte. Gegensätzlich zu dieser Einschätzung hat das Übergabeprotokoll einer anderen Ansicht nach lediglich die Bedeutung eines Beweiszeichens und dient damit der Beweiserleichterung,[9] nicht aber dem direkten Beweis. Demzufolge könnte der Vermieter auch nach Abschluss des Protokolls weitere Beanstandungen hinzufügen, die etwa übersehen oder unterschätzt wurden. Gerade diese nachträgliche Veränderung steht jedoch im Widerspruch zum eigentlichen Sinn und Zweck des Übergabeprotokolls, das explizit späteren Streitigkeiten über den Zustand vorbeugen soll.[10] Somit sollte der Mieter davon ausgehen dürfen, dass ihm nur die im Protokoll vermerkten Mängel angelastet werden.[11] Ausführend dazu hat das LG Essen in seiner Entscheidung anerkannt, dass das Protokoll eine Art Vergleichsvertrag darstellen würde, der beide Seiten bindet und eine abschließende Sachlage darlegt. Durch einen Abgleich der Protokolle kann festgestellt werden, welche Veränderungen in der Mietzeit entstanden sind.
Schönheitsreparaturen
In den meisten Mietverträgen finden sich Klauseln, die die Vornahme von Schönheitsreparaturen der Wohnung auf den Mieter abwälzen. Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) gelten als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.[12]
Bis ins Jahr 2015 konnten dem Mieter immer – selbst wenn er in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung zog – die Schönheitsreparaturen aufgegeben werden.[13] Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jedoch, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) für den Mieter einer unrenovierten Wohnung unwirksam sind, solange dem Mieter kein Ausgleich, wie in etwa eine mietfreie Zeit, gewährt wird.[14]
Für die Schönheitsreparaturen, die verbindlich vereinbart wurden, gelten zudem enge Einschränkungen. So dürfen Vermieter keine bestimmte Farbe – in etwa eine besonders hochpreisige – für die Reparaturen vertraglich festhalten, die Wohnung muss lediglich in einer neutralen Farbe übergeben werden.[15]Des Weiteren sind Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, für die Reparaturen Handwerker zu engagieren unwirksam, die Arbeiten dürfen vom Mieter selbst ausgeführt werden und müssen keinen professionellen Standards entsprechen, sondern nur ordentlich ausgeführt worden sein.[16]
Die Wohnungsübergabe besteht als wichtiger Teil des Mietverhältnisses, die für viele Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter richtungsweisend sein kann. Vor allem die Beweislast des beidseitig unterzeichneten Übergabeprotokolls ist nicht zu unterschätzen. Die Kanzlei CIOBANU Rechtsanwälte bietet Ihnen anwaltliche Beratung in allen mietrechtlichen Angelegenheiten.
[1] OLG Celle, Az. 13 U 182/06
[2] BGH, Urteil v. 29.01.2025, XII ZR 96/23
[3] LG Hanau, Urteil v. 28.09.2023, Az. 2 S 94/22
[4] AG Rheine, Urteil v. 12.06.2025, Az. 10 C 78/24
[5] BGH, Urteil v. 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18
[6] BGH, Urteil v. 21.07.2010, XII ZR 189/08, so auch LG Essen, Urt. v. 12.12.2024
[7] AG Charlottenburg, Urteil v. 29.12.2010, Az. 211 C 243/10
[8] AG Hanau, Urteil v. 11.04.2025, Az. 32 C 37/24
[9] Emmerich, NZM 2000, 162
[10] BGH, NJW 1963, 446, 448
[11] AG Lörrach, Urteil v. 26.11.1996, Az. 4 C 2159/96
[12] BGH, Urteil v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08
[13] LTO, „Der qualvolle Tod der Schönheitsreparaturklausel, Beitrag vom 19.03.2015
[14] BGH, Urteil v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14
[15] BGH, Urteil v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12
[16] BGH, Urteil v. 09.06.2010, AZ: VIII ZR 294/09
